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지역주택조합 주택건설사업

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지역주택조합이란?

개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도임.

조합원의 자격요건

조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말함)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자 지위 및 이를 승계한 자도 포함)하지 아니한 세대의 세대주로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사람으로서 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목*의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속 거주하여 온 사람일 것

1. 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함)

2. 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함)

* 법 제2조제11호가목의 지역이란 “(1) 서울특별시․인천광역시 및 경기도 (2) 대전광역시․충청남도 및 세종특별자치시 (3) 충청북도 (4) 광주광역시 및 전라남도 (5) 전라북도 (6) 대구광역시 및 경상북도 (7) 부산광역시․울산광역시 및 경상남도 (8) 강원도 (9) 제주특별자치도”를 말함.

주택소유에 대한 판정기준

지역주택조합의 조합원 자격인 주택소유 여부에 대하여는 시장・군수・구청장이「주택공급에 관한 규칙」 제52조에 따른 국토교통부의 주택전산망 검색에 의하되, 구체적인 판정기준은 같은 규칙 제53조에 따르도록 하고 있습니다.

조합과 조합원의 관계

기본적으로 지역주택조합과 조합원과의 관계는 사인간의 계약에 의한 것으로, 조합원의 제명․탈퇴 및 교체에 관한 사항과 조합비용부담시기 및 절차 등 조합규약에서 정한 내용과 조합원 의결로 결정된 사항에 따라 당사자의 권리․의무가 발생하게 됩니다.

조합설립인가 신청 구비서류

  • 1. 창립총회의 회의록
  • 2. 조합장선출동의서
  • 3. 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약
  • 4. 조합원 명부
  • 5. 사업계획서(조합주택건설예정세대수, 조합주택건설예정지의 지번․지목․등기명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황을 기재)
  • 6. 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(토지사용승낙서 등)
  • 7. 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류
  • 8. 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

구청장은 주택건설을 위한 건축심의기준․도시계획․토지이용계획과 부합 여부, 주택건설대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지의 위치가 사업시행에 지장을 초래할 우려가 있는지 여부를 종합적으로 검토하여 인가여부를 결정하도록 하고 있으며, 해당 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여 편법적인 조합원 모집 및 분양방식으로 활용되고 있는 연합주택조합을 결성할 수 없도록 하고 있습니다.

조합원 추가모집 및 변경

조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없습니다.

다만, 조합원 수가 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원 가능합니다.

  • 가. 조합원의 사망
  • 나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(저당권등의 말소 포함)을 확보한 이후를 말함]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말함)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외
  • 다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우
  • 라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
  • 마. 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

사업계획승인 신청 요건

1. 등록사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것

가. 영 제17조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자

나. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당한다)의 등록을 한 자

2. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것. 다만, 조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 법 제21조제1항제1호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 확보하고 있을 것

3. 주택건설대지가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권등"이라 함)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 함

4. 주택조합과 등록사업자 간에 다음 각 목의 사항에 대하여 법 및 이 영이 정하는 범위에서 협약이 체결되어 있을 것

가. 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분

나. 사업비의 부담

다. 공사기간

라. 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항

※ 단, 위의 제3호와 제4호는 소유권을 확보한 대지에 대해서만 적용함

지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업[서울특별시도시계획조례시행규칙 제4조]

「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우에 해당되며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제외됩니다.

  • 1. 건립예정 세대수가 30세대 미만인 경우
  • 2. 사업부지 면적(사업부지의 일부를 공공시설등의 별도 부지로 제공하는 경우에는 그 제공면적은 제외한다)이 5천제곱미터 미만이고 건립예정 세대수가 100세대 미만(도시형 생활주택은 150세대 미만)인 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
    • 가. 사업부지가 건축물이 없는 나대지인 경우
    • 나. 사업부지내 기존 건축물이 별표 1에서 정한 노후건축물 기준에 적합한 경우

지역직장주택조합제도 해설서

주택조합제도 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

자료 관리 : 주택관리과 [ 임대사업팀 ] 박준아 전화:02-2094-2134
최종수정일 : 2023년08월11일
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